Długotrwałe użytkowanie nieruchomości daje prawo do nabycia jego własności. Jest to możliwe na podstawie zasiedzenia – instytucji polskiego prawa, która zabezpiecza interesy osób sprawujących rzeczywiste władanie nad poszczególnymi obiektami.
Zasiedlenie stanowi sposób nabycia praw własnościowych związanych ze znaczącym upływem czasu, podczas którego faktycznie sprawujemy pieczę i rozporządzamy daną rzeczą lub nieruchomością. Przeniesienie praw własnościowych następuje z mocy prawa, co oznacza, że dochodzi do niego w skutek spełniania warunków ustawowych.
Co ciekawe do stwierdzenia własności nie jest potrzebny wyrok, a zainteresowany powinien jedynie zwrócić się do sądu z wnioskiem o potwierdzenie faktu zasiedzenia. Wydany dokument będzie stanowić formalne potwierdzenie prawa do obiektu. W drodze zasiedzenia można nabyć nieruchomość (grunt, budynek, lokal) oraz wszelkie rzeczy ruchome, które są samoistnymi przedmiotami prawa własności. Dotyczy to także nieruchomości Skarbu Państwa z wyłączeniem miejsc o charakterze użyteczności publicznej.
Ile wynosi okres zasiedzenia?
Zasady zasiedzenia nieruchomości określa kodeks cywilny, który zawiera szereg szczegółowych przepisów regulujących ten proces.
Artykułu 172 uzależnia przyznanie prawa własności od czasu, podczas którego mieliśmy do czynienia z rzeczywistym władaniem daną rzeczą lub nieruchomością. Co ważne samo posiadanie nie musi wiązać się z żadnym dokumentem, wystarczy zachowanie potwierdzające rzeczywiste zarządzanie obiektem. Jednym z jego przejawów są obciążenia ponoszone w wyniku użytkowania – opłacone podatki, wykonane remonty, zrealizowane ubezpieczenia lub pobierane pożytki, jak plony itd. Sam okres, po upłynięciu którego dochodzi do nabycia własności, jest zróżnicowany i wynosi odpowiednio 20 lat dla posiadaczy samoistnych, 30 lat dla posiadaczy w złej wierze.
Posiadanie samoistne a posiadanie w złej wierze
Okres uprawniający do nabycia własności w wyniku zasiedzenia jest zróżnicowany i zależy – jak opisano wyżej – od rodzaju manifestowanej postawy. Na czym polega ta zasadnicza różnica? Posiadanie samoistne polega na traktowaniu nieruchomości bądź obiektu jako swojej własności. W tym kontekście należy pamiętać, że samo płacenie czynszu za najem nie jest wystarczającą podstawą do zasiedzenia. Określa to wyraźnie wyrok Sądu Najwyższego, który nabycie własności uzależnia od przekonania o rzeczywistym prawie do samodzielnego dysponowania nieruchomością. W przypadku najmu lub dzierżawy mamy do czynienia z posiadaniem zależnym, które ten przywilej wyklucza.
Zagadnienie wygląda zupełnie inaczej, gdy użytkownik nie jest przekonany do prawa do własności. Wątpliwości nie pozbawiają go jednak możliwości zasiedzenia, jeśli został spełniony warunek władania obiektem. W takim przypadku wydłużeniu ulega jednak okres uprawniający do tego – dla posiadaczy w złej wierze wynosi on 30 lat.
